V předchozím článku bylo obecně pojednáno o problematice tzv. zásad pro výstavbu. V tomto článku se budeme věnovat dvěma aspektům, a to závaznosti zásad pro výstavbu a jejich obsahovým náležitostem.
Přejděme tedy k prvnímu bodu – uvedení, zda, pro koho a v jakém rozsahu (ne)jsou zásady pro výstavbu závazné. K tomu je předně nutné identifikovat právní formu zásad pro výstavbu. V současnosti platí, že z platné právní úpravy nevyplývá, jakou mají (mít) právní formu. Zásady pro výstavbu obvykle schvaluje zastupitelstvo obce formou usnesení, a to ve smyslu § 84 odst. 4 zákona o obcích, kdy zastupitelstvo obce si vyhradilo tuto další pravomoc v rámci samostatné působnosti obce. Přílohu usnesení, kterým byly zásady pro výstavbu schváleny, tvoří vlastní text přijatých zásad. Jedná se tak o formu usnesení zastupitelstva obce jako rozhodovacího aktu nejvyššího orgánu obce.
Aby byly zásady pro výstavbu uplatnitelné v praxi, vyžaduje zákon o obcích k platnému usnesení zastupitelstva obce souhlas nadpoloviční většiny všech členů zastupitelstva obce. V tomto případě je vhodné, aby v ideálním případě bylo hlasování jednomyslné, a to zejména kvůli dlouhodobé platnosti a neměnitelnosti těchto zásad – tedy stabilitě zásad pro výstavbu. Jde o to, že zásady pro výstavbu by měly představovat ,,společnou dohodu“ zastupitelstva jako celku o dalším rozvoji území dané obce.
Zásady pro výstavbu jsou tak dobrovolným, pro investora (developera) nezávazným dokumentem obce, když se jedná o interní akt zastupitelstva dané obce. Platí tak, že přispívat na infrastrukturu není povinné, když hlavním znakem zásad pro výstavbu je jejich nevynutitelnost. Jedná se o dobrovolné poskytování příspěvku za účelem rozvoje veřejné infrastruktury. Je vhodné zmínit, že v případě negativního postoje investora (developera) k poskytnutí finančního příspěvku, může obec v rámci územního a stavebního řízení plně využít své pozice jako tzv. vedlejšího účastníka řízení, kdy v případě nesouladu plánované výstavby s veřejným zájmem může nejrůznějšími procesními úkony zdržovat vydání meritorního rozhodnutí stavebního úřadu.
Dále je potřeba zmínit, že v rámci samostatné působnosti zastupitelstvo obce rozhoduje o pořízení územního plánu a regulačního plánu, schvaluje zadání, případně pokyny pro zpracování návrhu územního plánu a vydává územní plán. Pokud tedy investor nebude projevovat zájem poskytnout finanční příspěvek a řídit se pravidly vyplývajícími ze zásad pro výstavbu, obec nemusí vyhovět návrhu na změnu územního plánu, případně bude provedení změny zdlouhavější (neuplatní se zkrácený postup pořizování změny územního plánu). Jak často obce samy uvádějí, postup podle zásad pro výstavbu je dobrovolný, nicméně v případě odmítavého postoje investora k jejich existenci nebude výstavba v zájmu města a nebude nápomocno její realizaci. Zároveň uzavřením dohody o poskytnutí investičního příspěvku či plánovací smlouvy podmiňují vydání kladného stanoviska města k předmětnému stavebnímu záměru.
Cílem zásad pro výstavbu je přitom stanovení jasných podmínek, při nichž bude obec podporovat výstavbu na svém území. Zájem přitom spočívá na koordinovaném postupu obce a investora, který předem podmínky výstavby zná. Právě stanovení podmínek výstavby a jejich splnění posiluje legitimní očekávání investora, že jeho záměr bude moci být realizován a podporován. Smyslem zásad pro výstavbu je tedy koordinovaný postup přípravy investičních záměrů mezi obcemi na straně jedné a investory na straně druhé.
S přijetím zásad pro výstavbu se tak odstranilo individuální vyjednávání mezi obcemi a developery a je nahrazeno prostřednictvím tzv. plánovacích smluv (smluv o vybudování veřejné infrastruktury). Plánovací smlouvou se developer zavazuje na své náklady vybudovat veřejnou infrastrukturu související s jeho stavebním záměrem.
V případě existence zásad pro výstavbu namísto plánovací smlouvy, může být mezi obcí a investorem (developerem) uzavřena smlouva o poskytnutí finančního (investičního) příspěvku spojeného s budováním veřejné infrastruktury dotčené záměrem investora. Touto inominátní smlouvou je stanovena částka, kterou se investor zavazuje uhradit na vybudování příslušné veřejné infrastruktury.
Přesuňme se nyní ke druhé části, a to k obsahovým náležitostem zásad pro výstavbu. Jak bylo již avizováno, k vypracování zásad pro výstavbu neexistuje žádná metodika, proto postup obcí bývá takový, že vycházejí ze zásad pro výstavbu jiné obce jako vzoru a použijí je pro své potřeby. Nicméně i zásady pro výstavbu by měly obsahovat určité náležitosti, aby byly pro praxi dobře použitelné.
Ze zásad by mělo zcela zřejmě vyplývat, že se jimi obec řídí. V úvodu zásad (a i dále v jejich textu) je dobrým zvykem deklarovat, že obec schválila zásady pro výstavbu, kterými se musí developer řídit. Předejde se tak spekulacím, kdy se zásady uplatní a kdy nikoliv, či zda vůbec. Základem každých zásad je úvodní vymezení pojmů, které jsou dále v textu používány. Jedná se tak zejm. o vymezení pojmů jako záměr, investor, veřejná infrastruktura (bezprostředně související se záměrem), finanční příspěvek atd.
V zásadách pro výstavbu je třeba vymezit postup investora tak, aby došlo k naplnění požadavků vyplývajících ze zásad a zároveň i postup obce ve vztahu k předloženému záměru, postup vedoucí k uzavření plánovací smlouvy či smlouvy o poskytnutí finančního příspěvku. Uvedena musí být výše finančního příspěvku a za jakou měrnou jednotku se vypočítává.
JUDr. Kamil Jelínek, Ph.D.
JUDr. František Halml, Ph.D.
publikováno na epravo.cz
